Investitori · Prima formula
Rendita con patto di riscatto.
L'investitore acquisisce la proprietà dell'immobile a un prezzo inferiore al valore di mercato; il venditore resta nell'immobile come conduttore e conserva, per un periodo definito, il diritto di riacquistarlo a un prezzo predeterminato. Rendita da canone e margine dell'operazione definiti fin dall'ingresso.
La struttura
Tre atti coordinati, un solo equilibrio.
La compravendita. Con il rogito l'investitore acquista la piena proprietà dell'immobile. Il prezzo è inferiore al valore di mercato: è la condizione che rende sostenibile l'operazione per chi la finanzia e, insieme, ciò che consente al venditore di chiudere la propria esposizione debitoria.
La locazione. Il venditore resta nell'immobile come conduttore, con un canone commisurato alla sua capacità reddituale, verificata prima dell'ingresso. Il canone costituisce la rendita periodica dell'investitore.
Il diritto di riacquisto. Per un periodo determinato — di regola da due a quattro anni — il venditore conserva il diritto di riottenere la proprietà a un prezzo predeterminato, fissato fin dall'origine. Secondo il caso, lo strumento è il patto di riscatto (art. 1500 c.c.) oppure il patto di opzione di riacquisto (art. 1331 c.c.), che consente di stabilire un prezzo di uscita superiore a quello di ingresso.
Il quadro normativo
Artt. 1500 e 1331 Codice Civile
Il patto di riscatto (art. 1500 c.c.) vincola il riacquisto al prezzo originario; il patto di opzione (art. 1331 c.c.) permette invece di predeterminare liberamente il prezzo di riacquisto. La scelta dello strumento dipende dal caso concreto; in entrambi, la struttura è costruita nel rispetto del divieto di patto commissorio (art. 2744 c.c.): vendita effettiva, prezzo congruo, canone sostenibile.
Valutazione caso per caso
Ogni operazione viene esaminata singolarmente: valore e commerciabilità dell'immobile, entità del debito da estinguere, sostenibilità del canone, prospettive concrete di riscatto. Non tutte le situazioni sono compatibili con questa struttura.
L'economia dell'operazione
Da dove nasce il rendimento.
Il rendimento ha due componenti distinte. La prima è la rendita: il canone di locazione percepito per tutta la durata. La seconda è il delta, il margine dell'operazione, definito fin dall'ingresso: l'acquisizione avviene a un prezzo inferiore al valore di mercato e il prezzo di riacquisto è predeterminato nei patti. Qualunque sia l'esito, l'operazione nasce con il proprio margine già scritto.
Se il riacquisto viene esercitato
Il venditore riacquista al prezzo predeterminato nei patti, superiore a quello di ingresso: l'investitore realizza il delta pattuito, oltre ai canoni maturati durante l'operazione. È l'esito virtuoso per entrambe le parti: il capitale esce con il suo margine e la famiglia ha salvato la casa.
Se il riacquisto non viene esercitato
Decorso il termine, l'immobile resta nella piena e libera disponibilità dell'investitore, che realizza lo sconto d'ingresso secondo la propria strategia: vendita a valori di mercato o messa a reddito. Poiché l'acquisizione è avvenuta sotto il valore di mercato, il margine potenziale è spesso superiore al delta pattuito per il riacquisto.
In entrambi gli scenari il capitale è assistito, per tutta la durata, dalla proprietà dell'immobile acquisita al rogito: non da una promessa contrattuale, ma da un diritto reale.
Come funziona
Le quattro fasi dell'operazione.
- 01
Selezione dell'operazione
Valutazione dell'immobile, della posizione e dei numeri; vengono proposte solo le operazioni con margini adeguati.
- 02
Ingresso nell'immobile
L'investitore acquisisce l'immobile, che costituisce la garanzia del capitale.
- 03
Rendita da locazione
Per la durata concordata l'immobile produce un canone; il nucleo familiare conserva l'abitazione.
- 04
Riacquisto o dismissione
Se il venditore esercita il riacquisto al prezzo predeterminato, l'investitore realizza il delta pattuito oltre ai canoni maturati; in caso contrario, dispone dell'immobile e realizza lo sconto d'ingresso sul mercato.
Domande frequenti
Le domande degli investitori.
Dalla piena proprietà dell'immobile, acquisita al rogito notarile fin dal primo giorno: un diritto reale, non una promessa contrattuale. L'ingresso avviene inoltre a un prezzo inferiore al valore di mercato.
Valgono le tutele ordinarie del locatore, fino alla risoluzione e al rilascio. La sostenibilità del canone viene però verificata prima dell'ingresso: si propongono solo operazioni con numeri compatibili con il reddito di chi resta nell'immobile.
No: è predeterminato nei patti fin dall'origine, insieme al termine entro cui esercitare il diritto. L'investitore conosce dall'ingresso sia la rendita sia il delta dell'operazione.
Il periodo di locazione con diritto di riacquisto è di regola tra i due e i quattro anni. La chiusura avviene con il riacquisto oppure, in mancanza, con la libera disponibilità dell'immobile in capo all'investitore.
Contatti
Ogni operazione è presentata con la documentazione completa.
Perizia di stima, situazione ipotecaria e catastale, quadro dei debiti da estinguere, piano economico dell'operazione: l'investitore decide su un fascicolo istruito, non su una presentazione.
Nota informativa
L'operazione è strutturata, secondo i casi, come vendita con patto di riscatto (art. 1500 c.c.) o come vendita con locazione e patto di opzione di riacquisto (art. 1331 c.c.), sempre nel rispetto del divieto di patto commissorio (art. 2744 c.c.).
I contenuti di questa pagina hanno valore informativo e non costituiscono offerta di investimento né sollecitazione al pubblico risparmio. Ogni operazione è valutata e strutturata singolarmente.